Cosa possono aspettarsi i residenti
Secondo un report di Moody’s Ratings, i prezzi delle case negli UAE potrebbero iniziare a diminuire nel 2026, visto che decine di migliaia di nuove ville e appartamenti entreranno sul mercato. Si prevede che tra il 2025 e il 2027 verranno consegnate oltre 150 000 nuove abitazioni, un aumento di circa il 20% dello stock abitativo di Dubai. Moody’s prevede una moderata correzione dei prezzi a partire dal 2026.
Per gli acquirenti ciò potrebbe significare una maggiore forza contrattuale; per gli affittuari, un sollievo dopo anni di affitti in forte crescita; e, in generale, un mercato immobiliare meno surriscaldato.
Perché la domanda resta alta
Il calo previsto non deriverà da una domanda debole. La popolazione di Dubai è cresciuta del 6% nel 2024, raggiungendo 3,9 milioni, favorita dalla crescita economica e dalle nuove politiche sui visti. Allo stesso tempo, il numero medio di componenti per famiglia si è ridotto — ora è 3,9 persone, contro 4,4 nel 2019 — aumentando la necessità di più unità abitative.
Anche l’arrivo di nuove persone benestanti sta trasformando il mercato. Dubai ospita ora oltre 80 000 milionari, il doppio rispetto a dieci anni fa. Nel primo trimestre del 2025 sono state vendute oltre 590 abitazioni ciascuna per più di 20 milioni di dirham, il numero più alto degli ultimi due anni.
Combinando crescita demografica e arrivi di persone con patrimoni elevati, la domanda difficilmente crollerà. Moody’s definisce le prospettive “stabili nei prossimi 12‐18 mesi”, sostenute da fondamentali solidi della domanda e da una resilienza macroeconomica.
Appartamenti vs ville
Il tipo di abitazione fa la differenza. Le ville sono state le vincitrici principali dall’inizio della pandemia, con prezzi in aumento di circa il 20% alla fine del 2024 rispetto all’anno precedente. Gli appartamenti hanno registrato un incremento di circa il 18% nello stesso periodo.
Moody’s si aspetta che la domanda per le ville rimanga forte a breve termine, ma avverte che la crescita rallenterà man mano che nuove comunità di ville saranno consegnate. Gli appartamenti, soprattutto nelle zone di medio mercato, potrebbero vedere cali di prezzo più marcati una volta che l’offerta supererà la domanda.
Per chi compra, questo potrebbe significare occasioni migliori per gli appartamenti. Le famiglie che desiderano ville dovrebbero aspettarsi prezzi elevati, ma con incrementi meno aggressivi rispetto al passato.
Sviluppatori più forti che mai
I residenti possono sentirsi più sicuri, perché i costruttori oggi sono in condizioni finanziarie molto migliori rispetto agli anni passati:
- Il portafoglio ordini di Emaar è balzato da 129 miliardi di dirham nel 2025 da 25 miliardi nel 2020.
- I principali costruttori hanno ridotto i loro livelli di indebitamento: il rapporto medio di leva è sceso da 4,8× nel 2020 a 1,4× nel 2025.
- I profitti combinati dei sei principali sviluppatori hanno raggiunto 46 miliardi di dirham nell’ultimo anno, rispetto ai 12 miliardi di cinque anni fa.
Moody’s afferma che questi miglioramenti consentono ai costruttori di portare avanti i progetti anche se i prezzi si attenuano.
Regole che proteggono gli acquirenti
Negli ultimi dieci anni sono state implementate modifiche regolatorie significative volte a proteggere chi acquista immobili:
- I fondi versati dagli acquirenti off‑plan devono ora essere depositati in conti escrow e rilasciati agli sviluppatori solo al raggiungimento dei traguardi di costruzione.
- I costruttori devono assicurarsi terreno e permessi prima di avviare le vendite.
- A Sharjah entrerà in vigore una nuova legge sull’escrow che renderà la protezione degli acquirenti più simile a quelle già vigenti a Dubai e Abu Dhabi.
Queste riforme aiutano a salvaguardare gli interessi degli acquirenti e a sostenere la crescita a lungo termine riducendo i rischi sistemici.
Cosa significa per te
- Vuoi comprare? Aspettati più scelta e probabilmente prezzi più moderati a partire dal 2026.
- Se affitti? L’offerta aggiuntiva potrebbe alleviare la pressione sugli affitti, soprattutto per gli appartamenti.
- Se investi? Ville e case di lusso rimangono richieste, ma la concorrenza cresce rapidamente.
In conclusione, nonostante l’aumento dell’offerta, Moody’s ritiene che il mercato immobiliare degli UAE “rimarrà stabile”, offrendo maggiore certezza sia a chi affitta, chi compra, sia agli investitori a lungo termine.
