Czego mogą się spodziewać mieszkańcy
Jak podaje Moody’s Ratings, ceny nieruchomości w ZEA mogą zacząć spadać od 2026 roku, kiedy rynek zasili dziesiątki tysięcy nowych willi i mieszkań. Oczekuje się, że w latach 2025‑2027 zostanie oddanych do użytku ponad 150 000 nowych domów, co stanowi około 20% wzrostu podaży mieszkaniowej w Dubaju. Moody’s przewiduje umiarkowaną korektę cen począwszy od 2026.
Dla nabywców oznacza to większą siłę negocjacyjną; dla najemców — ulgę po latach gwałtownego wzrostu czynszów; a ogólnie — mniej przegrzany rynek nieruchomości.
Dlaczego popyt wciąż pozostaje wysoki
Przewidywany spadek nie wynika z osłabionego popytu. Ludność Dubaju wzrosła o 6% w 2024 roku do 3,9 miliona, wspierana przez rozwój gospodarczy i nowe regulacje wizowe. Średnia wielkość gospodarstw domowych zmniejszyła się — obecnie wynosi 3,9 osoby, podczas gdy w 2019 było to 4,4, co zwiększa potrzebę większej liczby mieszkań.
Dodatkowo zamożni nowo przybyli coraz mocniej wpływają na rynek. W Dubaju mieszka już ponad 80 000 milionerów, dwukrotnie więcej niż dekadę temu. Tylko w pierwszym kwartale 2025 roku sprzedano ponad 590 nieruchomości za ponad 20 milionów dirhamów każda — to najwyższa liczba od dwóch lat.
Razem wzrost populacji i przypływ bogatych osób oznaczają, że popyt raczej się nie załamie. Moody’s opisuje perspektywy jako „stabilne przez kolejne 12‑18 miesięcy”, wspierane silnymi fundamentami popytu i odpornością makroekonomiczną.
Mieszkania vs willi
Rodzaj nieruchomości ma znaczenie. Willa od czasu pandemii cieszy się największym wzrostem — ceny willi wzrosły o około 20% pod koniec 2024 roku w porównaniu z poprzednim rokiem. Mieszkania zyskały natomiast około 18% w tym czasie.
Moody’s przewiduje, że popyt na wille pozostanie silny przez pewien czas, choć tempo wzrostu może zwolnić wraz z budową nowych osiedli willowych. Mieszkania, zwłaszcza ze średniego segmentu, mogą doświadczyć bardziej wyraźnych obniżek cen, gdy podaż przewyższy popyt.
Dla kupujących oznacza to lepsze oferty na mieszkania. Rodziny, które chcą willi, muszą być gotowe na wysokie ceny, ale ze spokojniejszym wzrostem niż wcześniej.
Deweloperzy silniejsi niż wcześniej
Mieszkańcy mają powody do większej pewności, bo deweloperzy są dziś w lepszej kondycji finansowej niż wcześniej:
- Przychody Emaar wzrosły z 25 mld dirhamów w 2020 r. do 129 mld dirhamów w 2025 r.
- Główni deweloperzy znacznie obniżyli zadłużenie – przeciętne dźwignie finansowe spadły z 4,8× w 2020 r. do 1,4× w 2025 r.
- Łączny zysk sześciu największych deweloperów w ostatnim roku osiągnął 46 mld dirhamów, wobec 12 mld pięć lat temu.
Według Moody’s takie poprawki oznaczają, że projekty mają większą szansę na ukończenie, nawet jeśli ceny się obniżą.
Zasady chroniące kupujących
W ciągu ostatniej dekady wprowadzono regulacje mające na celu ochronę kupujących nieruchomości:
- Pieniądze od nabywców off‑plan muszą być teraz zdeponowane na kontach escrow i przekazywane deweloperom tylko po spełnieniu etapów budowy.
- Deweloperzy muszą mieć grunt i pozwolenia zanim rozpoczną sprzedaż.
- W Sharjah zostanie wprowadzony nowy przepis dotyczący escrow, przynoszący ochronę nabywców zbliżoną do tej w Dubaju i Abu Zabi.
Te reformy pomagają zabezpieczyć interesy kupujących i wspierają długoterminową stabilność rynku poprzez ograniczenie ryzyka systemowego.
Co to znaczy dla Ciebie
- Planujesz kupować? Przygotuj się na większy wybór i możliwe łagodniejsze ceny od 2026.
- Najem? Dodatkowa podaż może złagodzić presję na czynsze, zwłaszcza w mieszkaniowych segmentach.
- Inwestujesz? Wille i luksusowe nieruchomości nadal są atrakcyjne, ale konkurencja bardzo rośnie.
Pomimo rosnącej podaży, Moody’s uważa, że rynek nieruchomości w ZEA „pozostanie stabilny”, zapewniając większą pewność najemcom, kupującym i długoterminowym inwestorom.
