Чого очікувати мешканцям
За даними Moody’s Ratings, ціни нерухомості в ОАЕ можуть почати знижуватися з 2026 року, коли на ринок надійде десятки тисяч нових вілл та квартир. Очікується, що за період з 2025 по 2027 рік буде введено понад 150 000 нових будинків, що становить приблизно 20% збільшення житлового фонду Дубая. Moody’s прогнозує помірну корекцію цін з 2026 року.
Для покупців це може означати більшу силу у переговорах; для орендарів — полегшення після років стрімкого зростання орендної плати; та в цілому — менш перенасичений ринок житла.
Чому попит лишається високим
Очікуване зниження цін не буде спричинене слабким попитом. Населення Дубая зросло на 6% у 2024 році до 3,9 мільйона, завдяки економічному зростанню і новим візовим політикам. Середній розмір домогосподарства зменшився — зараз він становить 3,9 особи, тоді як у 2019 році було 4,4, що підсилює потребу у більшій кількості житла.
Багаті новоприбулі також змінюють картину ринку. В Дубаї вже мешкають понад 80 000 мільйонерів, що вдвічі більше, ніж десять років тому. Тільки в першому кварталі 2025 року продано понад 590 будинків, кожен вартістю понад 20 мільйонів дирхамів — це найвищий показник за два роки.
У сукупності зростання населення і приплив заможних осіб вказує на те, що попит навряд чи обвалиться. Moody’s описує перспективи як «стабільні протягом наступних 12–18 місяців», за підтримки міцних фундаментів попиту й макроекономічної стійкості.
Квартири проти вілл
Тип нерухомості має значення. Вілли стали великими переможцями з початку пандемії — їхні ціни зросли приблизно на 20% в кінці 2024 року порівняно з попереднім роком. Квартири здобули приблизно 18% у тому ж періоді.
Moody’s очікує, що попит на вілли залишиться сильним у найближчий час, хоча темп зростання сповільниться із введенням у експлуатацію нових житлових комплексів з віллами. Квартири, особливо середньої категорії, можуть зіткнутися з сильнішим зниженням цін, коли пропозиція перевищить попит.
Для покупців це може означати кращі умови на квартири. Сім’ї, які бажають вілл, повинні очікувати високих цін, але з менш агресивним зростанням, ніж раніше.
Девелопери сильніші ніж раніше
Мешканці можуть почуватися більш впевнено, адже девелопери нині в кращому фінансовому стані, ніж у минулі роки:
- Доходи компанії Emaar зросли з 25 млрд дирхамів у 2020 році до 129 млрд дирхамів у 2025 році.
- Головні забудовники значно знизили боргове навантаження: середнє співвідношення боргу впало з 4.8× у 2020 до 1.4× у 2025 році.
- Сумарний прибуток шести найбільших девелоперів склав 46 млрд дирхамів за останній рік, порівняно з 12 млрд п’ять років тому.
За даними Moody’s, такі покращення означають, що проєкти можуть бути завершені навіть за умов слабшої вартості ринку.
Правила, що захищають покупців
За останнє десятиліття впроваджено важливі зміни у законодавстві, спрямовані на захист прав покупців:
- Кошти покупців за проєкти на стадії off‑plan мають зберігатися на ескроу рахунках і передаватися забудовникам лише після досягнення певних етапів будівництва.
- Забудовники повинні мати земельну ділянку та всі необхідні дозволи до початку продажів.
- У Шарджі набуде чинності новий закон про ескроу, що наблизить рівень захисту покупців до стандартів Дубая та Абу-Дабі.
Ці реформи допомагають захистити інтереси покупців і сприяють довгостроковій стабільності ринку, зменшуючи системні ризики.
Що це означає для вас
- Плануєте купівлю? Готуйтеся до більшого вибору і, можливо, до м’якших цін з 2026 року.
- Орендуєте? Додаткова пропозиція може зменшити тиск на орендну плату, особливо щодо квартир.
- Інвестуєте? Вілли і розкішні будинки залишаються привабливими, але конкуренція зростає швидко.
На завершення, незважаючи на зростання пропозиції, Moody’s вважає, що ринок житла в ОАЕ «залишатиметься стабільним», забезпечуючи більшу впевненість для орендарів, покупців та довгострокових інвесторів.
