Чего ожидать жителям
По данным Moody’s Ratings, цены на жилье в ОАЭ могут начать снижаться с 2026 года, когда на рынок поступят десятки тысяч новых вилл и квартир. Ожидается, что в период с 2025 по 2027 год будет введено более 150 000 новых домов, что эквивалентно росту жилищного фонда Дубая примерно на 20%. Moody’s прогнозирует умеренную корректировку цен начиная с 2026 года.
Для покупателей это может означать большую гибкость в переговорах; для арендаторов — облегчение после лет значительного роста арендной платы; и в целом — менее перегретый рынок жилья.
Почему спрос остаётся высоким
Ожидаемое снижение цен не будет обусловлено слабостью спроса. Население Дубая выросло на 6% в 2024 году, до 3,9 миллиона, благодаря экономическому росту и новым визовым политикам. Размер домохозяйств также уменьшился — теперь в среднем 3,9 человека, тогда как в 2019 году было 4,4, что повышает спрос на большее число жилищ.
Поток состоятельных переселенцев также трансформирует рынок. В Дубае сейчас проживают более 80 000 миллионеров, вдвое больше, чем десять лет назад. Только в первом квартале 2025 года было продано более 590 домов, каждый стоимостью свыше 20 млн дирхамов, — это максимальный показатель за два года.
В совокупности рост населения и прибытие богатых новых жителей указывают на то, что спрос вряд ли рухнет. Moody’s характеризует перспективы как «стабильные в ближайшие 12–18 месяцев», поддерживаемые прочными фундаментами спроса и макроэкономической устойчивостью.
Квартиры против вилл
Тип жилья имеет значение. Виллы стали главными бенефициарами после пандемии: их цены выросли примерно на 20% в конце 2024 года по сравнению с предыдущим годом. Квартиры выросли примерно на 18% за тот же период.
Moody’s ожидает, что спрос на виллы останется высоким в ближайшем будущем, однако рост замедлится с появлением новых жилых комплексов вилл. Квартиры, особенно среднего сегмента, могут столкнуться с более значительными снижениями цен, когда предложение превысит спрос.
Для покупателей это может означать лучшие условия на квартиры. Семьям, стремящимся к виллам, придётся смириться с высокими ценами, но рост будет менее агрессивным, чем прежде.
Разработчики сильнее, чем прежде
Жители могут чувствовать себя увереннее, потому что девелоперы сейчас в лучшем финансовом положении, чем в прошлом:
- Доходы компании Emaar выросли с 25 млрд дирхамов в 2020 году до 129 млрд дирхамов в 2025 году.
- Крупные застройщики значительно сократили долги: средний коэффициент долга упал с 4,8× в 2020 до 1,4× в 2025 году.
- Совокупная прибыль шести крупнейших застройщиков составила 46 млрд дирхамов за последний год, по сравнению с 12 млрд пять лет назад.
Moody’s считает, что такие улучшения позволяют застройщикам продолжать проекты даже при ослаблении цен.
Правила, защищающие покупателя
За последнее десятилетие введены значительные регуляторные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости:
- Деньги авансом от покупателей проектов на этапе off-plan теперь должны размещаться на эскроу-счётах и выпускаться застройщикам только после достижения определённых этапов строительства.
- Застройщики обязаны иметь землю и все разрешения, прежде чем начинать продажи.
- В Шардже будет введён новый закон об эскроу, который приведёт меры защиты покупателей в соответствие с теми, что уже есть в Дубае и Абу-Даби.
Эти реформы помогают защищать интересы покупателей и поддерживать долгосрочную устойчивость рынка, снижая системные риски.
Что для вас это значит
- Планируете покупку: ожидайте больше выбора и, возможно, более мягких цен с 2026 года.
- Арендуете: дополнительное предложение может снизить давление на арендную плату, особенно для квартир.
- Инвестируете: виллы и элитное жилье остаются востребованными, но конкуренция растёт быстро.
По итогам, несмотря на рост предложения, Moody’s считает, что рынок жилья в ОАЭ «останется стабильным», обеспечивая больше уверенности для арендаторов, покупателей и долгосрочных инвесторов.
